À Rennes, l'énergie de chauffage ne change rien sur le bâti ancien et tout sur le neuf

Un chiffre trompeur au premier regard

Les données publiques de l'ADEME couvrent 76 368 diagnostics réalisés à Rennes, dont 5,6 % classent le logement en F ou G.

À première lecture, l'électricité semble pénalisée : les 23 315 logements électriques affichent 8,8 % de passoires, contre 5,7 % pour les 30 860 logements au gaz naturel.

On en conclurait volontiers que le chauffage électrique dégrade l'étiquette. En croisant cette lecture avec l'âge du bâtiment, on découvre que la conclusion est fausse, et que le chiffre mesure tout autre chose.

Sur l'ancien, aucune différence

Isolons les logements rennais antérieurs à 1948.

Parmi ceux chauffés au gaz naturel, 3 998 diagnostics, le taux de passoires est de 17,9 %.

Parmi ceux chauffés à l'électricité, 8 330 diagnostics, il est de 17,9 % également.

Strictement le même. Sur ce bâti, l'énergie de chauffage n'explique rien : c'est l'enveloppe qui décide, et elle est également défaillante dans les deux cas.

Pourquoi la moyenne donnait l'impression inverse

L'explication tient à la répartition. Le bâti d'avant 1948 rennais compte 8 330 logements électriques contre 3 998 au gaz : l'électricité y est deux fois plus représentée.

Or c'est le segment le plus dégradé de la ville. En agrégeant toutes les périodes, l'électricité hérite donc du poids de ce parc ancien, ce qui gonfle sa moyenne.

C'est un piège classique de lecture : une moyenne globale peut désigner une composition de parc plutôt qu'un effet réel. Pour un propriétaire, la conséquence pratique est simple : le mode de chauffage de votre logement ne vous dit rien si vous ne le rapportez pas à son âge.

Sur le neuf, tout change

Le tableau s'inverse complètement sur la production récente.

Parmi les logements rennais construits entre 2013 et 2021, les 1 019 chauffés à l'électricité atteignent 37,3 % de classes A ou B.

Les 3 903 chauffés au gaz de la même génération plafonnent à 7,7 %.

Un rapport de un à cinq, sur un bâti pourtant équivalent. Ici, l'énergie devient le facteur décisif : une fois l'enveloppe traitée par la réglementation, c'est le contenu carbone du chauffage qui départage, et le gaz est pénalisé sur ce critère.

Le réseau de chaleur, cas à part

Rennes dispose d'un troisième levier, et sa couverture est inhabituelle : 21 612 logements raccordés, soit 28 % du parc diagnostiqué.

Son effet est visible là où on ne l'attend pas. Sur la génération 1948-1974, la plus nombreuse de la ville, les 13 543 logements raccordés affichent 1,8 % de passoires et 8,2 % de classes A ou B.

À comparer aux 11 718 logements au gaz de la même génération : 8,6 % de passoires et 0,8 % de A-B.

À bâti identique, le réseau divise donc le risque par près de cinq. C'est le seul levier qui agit fortement sur le parc des Trente Glorieuses sans travaux sur l'enveloppe.

Le fioul, résiduel et extrême

Un dernier segment mérite mention pour la mesure qu'il donne. Les 289 logements rennais chauffés au fioul domestique affichent 73,0 % de passoires.

Près de trois sur quatre. C'est le taux le plus élevé que nous ayons relevé sur un segment énergétique, toutes villes confondues.

Ce parc ne pèse que 0,4 % de la commune, Rennes a largement fait sa conversion, mais pour les propriétaires concernés, aucun autre arbitrage ne produit un gain comparable.

Ce que cela change dans vos travaux

La lecture croisée débouche sur une règle pratique simple.

Si votre logement est ancien, ne comptez pas sur un changement d'énergie pour transformer votre étiquette : l'enveloppe commande, et les 43 937 logements rennais aux murs insuffisants affichent 9,6 % de passoires contre 0,2 % pour les 8 675 très bien isolés.

Si votre logement est récent et bien isolé, l'énergie devient au contraire le seul levier restant, et c'est là qu'un changement de système se justifie.

Un audit énergétique sert précisément à situer votre bien dans l'un ou l'autre cas avant d'engager la dépense.

Ce que nous conseillons avant de vendre

Ne présumez pas de votre classe à partir de votre mode de chauffage : à Rennes, il ne prédit rien sans l'âge du bâtiment.

Établissez l'année de construction en premier. Elle commande aussi le constat plomb pour les biens antérieurs à 1949, nombreux dans le centre à colombages, et le repérage amiante pour ceux d'avant juillet 1997.

Le reste suit le dossier de vente, avec l'état des risques à vérifier par adresse : la Vilaine, le radon et la mérule concernent des secteurs précis du bassin rennais. Les passoires thermiques de la ville se concentrent sur un bâti identifiable, pas sur une énergie.