Louer une passoire thermique à Rennes : le guide du bailleur
Mis à jour : juillet 2026
En bref
Tout dépend de l'étiquette. Un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 ; un F reste louable jusqu'au 1er janvier 2028, un E jusqu'au 1er janvier 2034 (loi Climat et Résilience, toujours en vigueur en juillet 2026). Le bail déjà signé se poursuit, mais le loyer d'un F ou d'un G est gelé depuis le 24 août 2022, et le locataire peut exiger la mise en conformité.
Rennes aborde ce virage en bonne position : sur les 74 233 DPE enregistrés par l'ADEME depuis juillet 2021, 5,6 % seulement ressortent en F ou G, le taux le plus bas de notre réseau, climat océanique et programmes neufs aidant. Pour le bailleur rennais, la méthode tient en trois temps : fiabiliser sa classe avec un DPE récent, chiffrer les travaux, puis arbitrer entre rénovation, dérogation et vente.
Ce que dit la loi en juillet 2026 : trois échéances, aucun report
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (article 160) a fait de la performance énergétique un critère de décence du logement loué en France métropolitaine. Trois dates en découlent pour les bailleurs : depuis le 1er janvier 2025, plus aucun nouveau bail pour un logement classé G ; au 1er janvier 2028, la règle s'étendra aux F ; au 1er janvier 2034, aux E.
Beaucoup attendaient un report. La proposition de loi Gacquerre, votée au Sénat le 1er avril 2025 pour aménager ce calendrier, n'a jamais été adoptée par l'Assemblée nationale : en juillet 2026, ces trois échéances restent le droit applicable. Bâtir sa stratégie locative sur un hypothétique assouplissement serait le plus mauvais des calculs.
Que se passe-t-il si vous louez quand même un logement classé G ?
Il n'existe ni amende automatique ni contrôle systématique : la sanction vient du locataire. L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 lui permet d'exiger la mise en conformité, à l'amiable, en conciliation, puis devant le juge, qui peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement. Le bail en cours n'est pas annulé : votre locataire reste dans les lieux aux conditions convenues.
Autre contrainte, déjà effective pour tous les F et G : le gel des loyers du 24 août 2022, qui interdit toute indexation en cours de bail comme toute hausse entre deux locataires. Précision locale : Rennes, en zone tendue depuis octobre 2023, n'applique pas l'encadrement des loyers au loyer de référence en juillet 2026 ; seul ce gel national s'y impose. Dans une ville qui compte près de 64 % de locataires, mieux vaut ne pas parier sur leur ignorance du sujet.
5,6 % de passoires : le paradoxe rennais
Sur les 74 233 DPE enregistrés à Rennes par l'ADEME depuis juillet 2021, la classe F pèse 3,9 % et la G 1,7 %, soit 5,6 % de passoires : le taux le plus bas relevé sur notre réseau. Le climat océanique doux (zone H2) et la vague de programmes neufs expliquent l'essentiel ; le détail se lit sur les classes du DPE à Rennes et dans notre point chiffré 2026.
Cette moyenne flatteuse cache trois poches bien identifiées. Le parc 1946-1990 d'abord, plus de la moitié du bâti rennais : immeubles du Blosne, de Villejean ou de Maurepas et pavillons jamais rénovés. Le centre ancien ensuite, avec ses quelque 280 maisons à pans de bois rescapées de l'incendie de 1720. Les studios étudiants enfin, dont l'étiquette dépend beaucoup de la méthode de calcul. Être minoritaire n'arrange rien : sur un marché habitué aux bonnes notes, un F ou un G se remarque immédiatement.
Avant tout chantier : vérifier que l'étiquette est encore la bonne
Bon nombre de logements étiquetés passoires n'en sont plus. Premier cas : les DPE antérieurs à juillet 2021, établis avec l'ancienne méthode, ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Si votre étiquette en date, commencez par refaire un DPE ; comptez 120 à 220 € à titre indicatif.
Deuxième cas, massif dans une ville d'environ 73 000 étudiants : les logements de 40 m² et moins. L'arrêté du 25 mars 2024, appliqué depuis le 1er juillet 2024, a corrigé un calcul qui pénalisait les petites surfaces. Pour un DPE réalisé entre juillet 2021 et juin 2024, l'ADEME délivre gratuitement une attestation de nouvelle étiquette, sans nouvelle visite : un studio classé G peut remonter d'une classe sans le moindre coup de perceuse. Notre page location étudiante et notre article louer à un étudiant à Rennes complètent le sujet.
Pans de bois, ABF, copropriétés : des dérogations réelles mais limitées
Le décret du 18 août 2023 protège le bailleur d'une condamnation à des travaux dans trois situations. La première parle au centre rennais, Site Patrimonial Remarquable : les contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales. Sur une maison à pans de bois, l'avis des Architectes des Bâtiments de France écarte le plus souvent l'isolation par l'extérieur ; notre article sur les colombages rescapés de 1720 raconte pourquoi ce bâti est à part. La deuxième vise la copropriété : parties privatives traitées et résolutions proposées en assemblée générale, mais rejetées par le vote. La troisième couvre le risque de pathologie du bâti, argument recevable sur un pan de bois qui doit rester perspirant sous le climat humide breton.
La loi du 9 avril 2024 ajoute un sursis lorsque des travaux collectifs sont votés mais pas encore exécutés. Gardez la mesure : aucune de ces protections ne rend le logement décent ni ne dégèle le loyer. Archivez tout, procès-verbaux d'assemblée, avis de l'ABF, rapports techniques.
Aides 2026 à Rennes, et l'option de la vente
MaPrimeRénov' reste ouverte aux propriétaires bailleurs ; ses barèmes évoluant régulièrement, nous ne citons volontairement aucun montant : vérifiez les conditions du moment sur france-renov.gouv.fr, en complétant au besoin par l'éco-prêt à taux zéro et les certificats d'économies d'énergie. L'atout local s'appelle écoTravo : ce service public gratuit de Rennes Métropole accompagne propriétaires, bailleurs et copropriétés de l'audit à la réception du chantier, avec des aides locales cumulables avec les dispositifs nationaux. L'ALEC du pays de Rennes et l'ADIL 35 complètent l'appui, technique pour l'une, juridique et financier pour l'autre.
Si le chantier est hors budget ou bloqué, vendre un bien classé F ou G reste parfaitement légal, y compris loué. Deux règles à connaître : pour une maison ou une monopropriété, un audit énergétique réglementaire s'ajoute au DPE (F-G depuis le 1er avril 2023, étendu aux E depuis le 1er janvier 2025) ; un appartement en copropriété en est dispensé, le dossier de vente classique suffit. Restent deux chiffres à comparer : le coût des travaux net d'aides, et la décote consentie à la vente.
Questions fréquentes
Puis-je encore louer mon logement classé F à Rennes en 2026 ?
Oui, un nouveau bail reste possible jusqu'au 31 décembre 2027 : l'interdiction des F prend effet au 1er janvier 2028. Le loyer est en revanche déjà gelé depuis le 24 août 2022. Deux hivers, c'est court pour un chantier : mieux vaut lancer l'audit sans attendre.
Mon locataire occupe un G : le bail est-il annulé ?
Non, le bail en cours se poursuit normalement. Mais au renouvellement ou à la reconduction tacite, l'exigence de décence énergétique s'applique : le locataire peut demander la mise en conformité (article 20-1), et le juge peut réduire ou suspendre le loyer.
Mon studio étudiant de 28 m² est classé G : est-ce définitif ?
Pas forcément. L'arrêté du 25 mars 2024 a corrigé le calcul du DPE des logements de 40 m² et moins. Si le diagnostic date de juillet 2021 à juin 2024, l'ADEME délivre gratuitement une attestation de nouvelle étiquette ; sinon, un nouveau DPE tranchera.
L'encadrement des loyers s'applique-t-il à Rennes ?
Non en juillet 2026. Rennes est en zone tendue depuis octobre 2023, mais ne pratique pas le plafonnement au loyer de référence. Pour un logement F ou G, c'est le gel national des loyers, en vigueur depuis le 24 août 2022, qui s'impose.
Ma maison à pans de bois du centre est protégée : suis-je exempté ?
Le décret du 18 août 2023 vous protège d'une condamnation à des travaux si l'avis des Architectes des Bâtiments de France les bloque. Le logement ne redevient pas décent pour autant, et le loyer reste gelé. Conservez les avis et refus écrits.
Qui peut m'accompagner gratuitement à Rennes ?
écoTravo, le service public de la rénovation énergétique de Rennes Métropole, conseille gratuitement propriétaires, bailleurs et copropriétés, du premier contact au suivi du chantier. L'ALEC du pays de Rennes et l'ADIL 35 apportent l'appui technique, juridique et financier.
Sources officielles
- Service-Public.fr : Diagnostic de performance énergétique (DPE) · Obligations, validité et contenu du DPE.
- ADEME : Observatoire des DPE et audits · Statistiques publiques des DPE réalisés en France.
- Géorisques (ministère de la Transition écologique) · État des risques par adresse (inondation, argiles, termites, radon).
- Annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés · Vérifier la certification d'un diagnostiqueur.
Comment sortir un logement rennais de la classe F ou G ?
La feuille de route tient en quatre étapes, avec une contrainte locale à ne jamais perdre de vue : le granit armoricain classe Rennes en zone 3 pour le radon, le potentiel le plus élevé. Rendre un logement plus étanche à l'air sans revoir la ventilation peut concentrer ce gaz ; ici, isolation et VMC s'étudient ensemble.